בדרך לדירה משלנו, כולנו עוברים גם דרך הבנק במטרה לקבל משכנתא בתנאים משתלמים. מאחר ועולם המשכנתאות מורכב ממגוון מושגים ומונחים שאנחנו לא תמיד מכירים, חשוב ומומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה. אמנם אי אפשר להתמקצע בתחום בשעה קלה, אך בהחלט מומלץ לפנות כמה דקות מזמנכם בכדי להכיר מספר מושגים בסיסיים בעולם המשכנתאות. במאמר שלפניכם נכיר מקרוב מהם הפרשי הצמדה
מהם הפרשי הצמדה למדד?
בכדי להגשים את חלום רכישת הדירה הפרטית שלנו, סביר להניח כי נצטרך לעבור דרך הבנק בכדי לקבל הלוואת משכנתא שתעזור לנו להשלים את ההון העצמי שלנו. הלוואת המשכנתא עצמה מורכבת ממספר מסלולים ולוחות סילוקין, המרכיבים יחדיו את תמהיל המשכנתא.
מסלולי הלוואות בכלל (כמו הלוואות סולו, הלוואות לכל מטרה ועוד), לרבות הלוואת המשכנתא, כוללים הרבה כלים המשתנים מידי חודש ושנה, בהתאם לסוג ההצמדה במסלול ההלוואה הספציפי מתוך תמהיל ההלוואה. הפרשי הצמדה נוצרים בשל אי תשלום החוב והם מצטברים עד לפירעון מלא של מסלול ההלוואה. למעשה, הפרשי הצמדה למדד נועדו לשמור על הערך הריאלי של הכסף לאורך זמן בשל שינויים במדד הפרשי ההצמדה.
אילו סוגי הצמדה קיימים?
ריבית והפרשי הצמדה הם חלק מהרכיבים של החזר המשכנתא החודשי שלנו (משכנתא ראשונה או משכנתא לדירה שנייה). אלו הם המסלולים צמודי המדד הבולטים בתחום:
- משכנתא צמודה למדד בריבית משנה- במסלול זה, הריבית שהלווה ישלם על הקרן משתנה בנקודות זמן שנקבעו מראש במסלול ההלוואה (אחת ל – 1 – 5 שנים), כשההצמדה היא בהתאם למדד המחירים לצרכן. מסלול זה יהיה מומלץ בעיקר בסביבת ריבית גבוהה הצפויה לרדת.
- משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה- במשכנתא צמודה למדד בריבית קבועה שנקבעה מראש על ידי הבנק והלווה והיא אינה משתנה לאורך כל מסלול ההלוואה. באמצעות ההצמדה למדד, הבנק למעשה מגדר את הסיכון הקיים בסביבת אחוזי ריבית נמוכים בהשוואה לריבית הקיימת במשק.
כיצד ניתן לחשב ריבית והפרשי הצמדה?
כעיקרון, ניתן לחשב את הפרשה ההצמדה והריבית באמצעות הכפלת הסכום הצמוד למדד בערכי המדד שהתפרסמו על ידי הלמ"ס ב-15 לחודש ובהתאם למועדים הנקובים בתקופת ההלוואה. כיום, ניתן למצוא מגוון מחשבונים וסימולטורים מקוונים לחישוב הפרשי ההצמדה והריבית, כך שאין צורך לעשות חישובים מסורבלים. יחד עם זאת, בעת חישוב הפרשי ההצמדה והריבית, יש לקחת בחשבון כי לא תמיד ניתן לחשב הכל ובאופן מדויק. זאת מאחר ולא ניתן לדעת כיצד הגורמים המשפיעים על הפרשי ההצמדה (מדד המחירים צרכן, שערי החליפים של מטבעות זרים וכדומה) ישתנו.
הפרשי הצמדה למשכנתא – כדאי לדעת
- הפרשי משכנתא שליליים- מקובל לחשוב כי הפרשי הצמדה תמיד פועלים לרעתנו וגוררים חיובים נוספים, אך בפועל, ייתכן בהחלט ויתרחשו מצבים בהם ערכי המדד יירדו.
- בניית תמהיל משכנתא מתאים- להפרשי ההצמדה והריבית קיימת השפעה מהותית על גובה החזר המשכנתא ובכדי להימנע מהפתעות מיותרות, חשוב ומומלץ לבנות תמהיל משכנתא באמצעות ייעוץ משכנתא פרטי.
- מדד המחירים לצרכן- מי שאחראי על איזון מדד המחירים לצרכן ועדכונו אחת לתקופה, הוא בנק ישראל, הקובע את מדד המחירים לצרכן על פי יעדי האינפלציה שקבעה הממשלה. לבנק ישראל קיימים מגוון כלים לאיזון המדד ובראשם, קביעת הריבית.
- תשלום הפרשי ההצמדה- את תשלום הפרשי ההצמדה מבצעים בסוף תקופת ההלוואה, כשההפרשים מחושבים בהתאם ללוחות הסילוקין של מסלול ההלוואה.
מדוע חשוב להיעזר בשירותיו של מומחה?
אין זה סוד כי תחום המשכנתאות מהווה תחום סבוך למדי עבור מרבית האנשים. בכדי לקבל תמונת מצב מדויקת ומהימנה ולבחון את ההשפעות העתידיות של מסלולי המשכנתא שלקחתם, תוך התייחסות נרחבת לנושא הפרשי הצמדה וריביות – כדאי לפנות לגורם מקצועי ומנוסה בתחום – יועץ משכנתאות פרטי.