הון עצמי למשכנתא – המדריך השלם

רכישת דירה בישראל היא אחת העסקאות היקרות ביותר שתבצעו במהלך חייכם. גם לאחר גיוס ההון העצמי הראשוני שלכם, סביר להניח כי תצטרכו לפנות אל הבנק בבקשה לקבלת הלוואת משכנתא על יתרת הסכום. כחלק מתהליך אישור הלוואת המשכנתא, הבנק דורש הון עצמי בסיסי – בכמה הון עצמי מדובר ואילו פתרונות מימון ניתן למצוא בכדי להגדיל את ההון העצמי? כבר נצלול לעומק…

הון עצמי למשכנתא – למה בעצם?

הלוואת המשכנתא היא ללא ספק אחת ההלוואות המשמעותיות ביותר שאדם לוקח במהלך חייו. מטרת ההלוואה היא לגשר על הפערים בין ההון העצמי שלכם לבין המחיר המלא של הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש.

להלוואת המשכנתא קיימים שני מאפיינים עיקריים – סכום הלוואה גבוה ותקופת הלוואה ממושכת. מאפיינים אלו הופכים אותה להלוואה "מסוכנת" מבחינת הבנק.

במטרה לצמצם את הסיכון הכרוך בהלוואה זו, הבנק מבצע את הבדיקות שלו, וכן מעמיד מספר תנאים בסיסיים לאישור הלוואת המשכנתא. אי עמידה בתנאים אלה, עלולה להביא לידי סירוב משכנתא וצורך בפנייה לאפיקי הלוואה אחרים כמו משכנתא למסורבים.

אחת הדרישות הבסיסיות של הבנק (שמקורה בחוק ובתקנות בנק ישראל) היא העמדת הון עצמי מינימלי – צעד שנועד להבטיח כי הלווים לא ייקחו הלוואה גדולה מיכולת ההחזר שלהם.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

על פי תקנות בנק ישראל, הון עצמי למשכנתא עבור דירה ראשונה ויחידה, עומד על לפחות 25% מערך הדירה או ממחירה (הנמוך מביניהם). לצד עסקאות של רכישת דירה ראשונה ויחידה, יש עוד מגוון עסקאות נדל"ן והלוואות משכנתא שונות, לגביהן קיימות דרישות שונות להון עצמי מינימלי. נציג אותן כאן כדי שתוכלו לדעת כמה הון עצמי צריך למשכנתא בהתאם לכל עסקה:

כיצד ההון העצמי משפיע על תנאי המשכנתא?

אמנם משכנתא היא הלוואה רווחית לבנקים, אך הסיכונים שהם לוקחים בהלוואת המשכנתא הינם רבים, וזו כאמור הסיבה לבקשתם שהלווים יעמידו הון עצמי מינימלי כמפורט, וכן ערבויות ובטחונות למיניהם. לנוכח האמור, ככל שתצליחו להעמיד הון עצמי גבוה יותר מהמינימום הנדרש, הרי שסביר להניח כי הבנק יסכים לתת לכם הלוואת משכנתא בתנאים אטרקטיביים וריביות משתלמות.

כיצד תוכלו להגדיל את ההון העצמי שלכם?

אין פתרונות קסם להגדלת ההון העצמי שלכם. עם זאת, לאחר שהצלחתם לגייס את כל החסכונות שלכם ולעיתים גם להיעזר בהורים וקרובי משפחה אחרים, ניתן למצוא עוד מספר פתרונות יעילים ויצירתיים להגדלת ההון העצמי:

• מחזור משכנתא קיימת- במקרה והלוואת המשכנתא הנדרשת לכם כעת היא לצורך רכישת דירה שנייה, ואת המשכנתא לדירה הראשונה לקחתם לפני מספר שנים, הרי שניתן לפנות לשירותי ייעוץ משכנתא בכדי לבדוק את האפשרות למחזור המשכנתא הקיימת למימון רכישת הדירה החדשה.
• משכנתא הפוכה- משכנתא הפוכה היא פתרון מומלץ לבני שישים ומעלה, שברשותם נכס קיים על שמם, והם מעוניינים להגדיל את ההון העצמי שלהם או של ילדיהם. תמורת שיעבוד הנכס הקיים, ניתן לקבל הלוואת משכנתא בהתאם (לרוב, בסכום של עד 50% מערך הדירה).
• הלוואה חוץ בנקאית- פתרון נוסף להגדלת ההון העצמי שלכם יכול להיות ממקורות מימון חוץ בנקאיים, כמו חברות ביטוח, חברות אשראי וגופים נוספים. אלו ישמחו להציע לכם הלוואה להגדלת ההון העצמי. היות ומדובר לרוב בהלוואה יקרה למדי, כדאי יהיה לבחון את כדאיותה עם יועץ משכנתאות מומחה.

משכנתא הון עצמי – לוקחים בחשבון גם את ההוצאות הנלוות

בין אם מדובר בהתרגשות הרבה לקראת רכישת הדירה ובין אם בחוסר תשומת לב, רוכשים רבים נופלים אל טעויות נפוצות כשהם באים לחשב את ההון העצמי שלהם לפני רכישת הדירה. זה קורה בעיקר כשהם לא לוקחים בחשבון את ההוצאות הנלוות הכרוכות בדרך, כדוגמת שכר טרחת עורך דין, הובלה, ריהוט, ייעוץ משכנתא, ביטוח המשכנתא ועוד.

חישוב ההון העצמי הנדרש למשכנתא

אמנם לא מדובר בנוסחאות מסובכות למדי, ויחד עם זאת, במידה ואתם רוצים להיות בטוחים כי ההון העצמי שבידכם מספיק לרכישת הדירה המיועדת, קחו עזרה. תמיד ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, כמו גם במחשבונים מקוונים, שיעזרו לכם להבין את סדר הגודל של מסגרת התקציב שלכם, גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל וכן את גובה החזר המשכנתא החודשי המשוער. ושיהיה בהצלחה!