כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא חדשה

רכישת דירה חדשה היא חלומם של ישראלים רבים. בכדי להגשים את החלום, סביר להניח שהרוכשים יצטרכו לעבור דרך הבנק בכדי לקבל את הלוואת המשכנתא שתעזור להם להשלים את הפער בין ההון העצמי שלהם לבין מחירה המלא של הדירה. אם אתם עומדים לקחת הלוואת משכנתא חדשה, המאמר הבא יעזור לכם לעשות סדר בדברים

מהיכן מקבלים הלוואת משכנתא חדשה?

מחירי הדירות בישראל כמעט ואינם מאפשרים לרוכש הממוצע לרכוש דירה באמצעות ההון העצמי שלו בלבד. לפיכך, רוכשים רבים פונים אל הבנקים בכדי לקבל הלוואת משכנתא חדשה לרכישת דירה. משכנתא היא אחת ההלוואות המשמעותיות ביותר שניקח במהלך חיינו, הן מבחינת סכומי ההלוואה והן מבחינת תקופת ההלוואה.

הבנקים מצידם מערימים לא מעט קשיים ומעמידים דרישות שונות במטרה להבטיח את יכולת החזר ההלוואה. כך, במקרים רבים הבנקים מסרבים לאשר את המשכנתא המבוקשת מסיבות שונות. חלק מהסיבות קשורות למצבם הפיננסי של הלווים, וחלקן סיבות חיצוניות כמו לדוגמה מצב הנכס. במקרים כאלו, כדאי להכיר את האפשרות של משכנתא למסורבים – פתרון אותו מעניקים גופים חוץ בנקאיים כמו חברות הביטוח, חברות אשראי ועוד.

תנאים לקבלת משכנתא חדשה

בין אם מדובר בבקשת משכנתא חדשה מהבנק ובין אם במשכנתא מגופים אחרים, בכדי לקבל אישור להלוואת המשכנתא, על הלווים לעמוד במספר תנאים בסיסיים וביניהם:

דירוג אשראי

אחד האלמנטים המרכזיים הקובעים את מידת "מסוכנותם" של הלווים הוא דירוג האשראי שלהם. דירוג זה מעיד על התנהלותם הכלכלית של הלווים ובעיקר בכל הקשור למוסר תשלומים, עמידה במסגרת אשראי, התנהלות בחשבון העובר ושב ועוד. דירוג נמוך יוביל לתנאי הלוואה פחות משתלמים ולעיתים אף לדחיית בקשת המשכנתא.

הון עצמי

בכדי לקבל משכנתא חדשה, יש להגיע עם הון עצמי מינימלי. שיעור אחוזי ההון העצמי המינימלי הנדרש משתנה בין הלוואות המשכנתא השונות כדוגמת  משכנתא מחיר למשתכן ומשכנתא לרכישת דירה שנייה. כיום, שיעור אחוזי ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה ראשונה ויחידה עומד על 25% מערך הדירה או ממחיר הרכישה (הנמוך מביניהם). במקרים של הלוואות חוץ בנקאיות ניתן אף למצוא שיעורים נמוכים יותר.

יכולת החזר של משכנתא חדשה

בעת בחינת בקשה חדשה למשכנתא, הבנקים וגופי המימון השונים בודקים את יכולת ההחזר של הלווים, שצריכה לעמוד על 35% מסך ההכנסה הפנויה שלהם, לפי דרישת בנק ישראל. משכנתא חדשה מגופים חוץ בנקאיים אינה צריכה לעמוד בדרישות בנק ישראל, ולכן היא מאפשרת גם יכולת החזר בשיעורים גבוהים יותר.

משכנתא חדשה – מושגים שכדאי להכיר

עולם המשכנתאות כולל תחתיו מגוון מושגים ומונחים, חלקם לקוחים מעולם הכלכלה והפיננסים, וחלקם ייחודיים לעולם המשכנתאות. בין המושגים המרכזיים אותם כדאי להכיר נמצאים:

• אישור עקרוני למשכנתא- עוד לפני שלב החתימה על חוזה רכישת הדירה, יש לפנות אל הבנק שמעניק את המשכנתא ולבקש ממנו לקבל אישור עקרוני על המשכנתא – מסמך בו יפורטו הסכומים ותנאי המשכנתא. קבלת האישור העקרוני למשכנתא אינה כרוכה בתשלום. האישור עצמו צריך להיות בתוקף לפחות למשך 24 ימים.

• תמהיל משכנתא- הלוואת המשכנתא מורכבת ממסלולים וריביות שונות, המאוחדים יחדיו תחת תמהיל המשכנתא. בניית תמהיל המשכנתא צריכה להתחשב בצרכים והמטרות שלכם, לרבות במצבכם הפיננסי בהווה ובעתיד.

• מחזור משכנתא- הזכרנו כי הלוואת המשכנתא היא אחת ההלוואות המשמעותיות ביותר שניקח במהלך חיינו. כיוון שכך, לא מדובר בהלוואת "שגר – ושכח", כך שמידי כמה שנים מומלץ לוודא כי תנאי ההלוואה עדיין אטרקטיביים ומתכתבים עם המציאות הפיננסית הנוכחית. ככל שלא כך, תמיד ניתן לפנות למחזור משכנתא.

כיצד לוקחים משכנתא חדשה – שלב אחרי שלב

1. ניתוח צרכים- בשלב הראשון, יש להבין את סדר גודל ההון העצמי שלכם ולנתח את הנתונים הפיננסיים שלכם. כך תוכלו להבין לאיזו דירה אתם מכוונים ומה יהיה גובה ההחזר החודשי המשוער.
2. ניהול משא ומתן- מומלץ לפנות למספר בנקים לצורך השוואת תנאים ומיקוח, מה שיביא בסופו של דבר לקבלת תנאי המשכנתא המשתלמים ביותר.
3. קבלת משכנתא- בשלב האחרון תקבלו אישור עקרוני, ותגיעו בנק לחתום על מסמכים לקבלת משכנתא חדשה.

מהי הדרך המומלצת לקחת משכנתא חדשה?

הלוואת משכנתא היא אחד הצעדים המשמעותיים ביותר בתהליך רכישת הדירה. בכדי להבטיח שתקבלו את התנאים המשתלמים והמתאימים ביותר לצרכים והמטרות שלכם, חשוב ומומלץ להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא פרטי, שיספקו לכם ליווי מקצועי לאורך כל התהליך, החל משלב אפיון הצרכים, דרך ניהול משא ומתן בלתי מתפשר מול הבנקים, ועד לקבלת משכנתא בתנאים הטובים ביותר.