משכנתא למסורבים – כל מה שחשוב לדעת

מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס מידי שנה ומחייבים כמעט את כל מי שמעוניין לקנות דירה משלו, לפנות לגורמי המימון המתאימים בכדי לקבל הלוואת משכנתא. אחד היעדים הראשונים שלנו בתהליך קבלת המשכנתא הוא הבנק, אך לעיתים הבנק מסרב מסיבות שונות לאשר לנו את הלוואת המשכנתא. מהן הסיבות וכיצד עלינו לפעול במקרים כאלו? הנה לפניכם כל הפרטים שחשוב לדעת בנושא

מסורבי משכנתא – מהן הסיבות בגינן הבנק מסרב לתת משכנתא?

לכולנו יש את החלום הזה, לרכוש דירה משלנו, גם אם לא נולדנו עם כפית זהב בפה. לאחר שהצלחנו לגייס את כל ההון העצמי שלנו, סביר להניח כי עדיין נצטרך לפנות אל הבנק בבקשה לקבלת הלוואת משכנתא שתשלים את הפערים הכספיים ותאפשר לנו להגשים את החלום.

הלוואת המשכנתא היא אחת ההלוואות המשמעותיות ביותר שניקח במהלך החיים שלנו, הן בשל סכומי ההלוואה הגבוהים והן בשל תקופת ההלוואה הממושכת, המתפרשת פעמים רבות על פני 20 עד 30 שנים. מטבע הדברים, לפני אישור ההלוואה, הבנק עורך את הבדיקות שלו, בכדי למזער ככל האפשר את הסיכונים הכרוכים בהלוואה ולהבטיח כי הלווים יוכלו להחזיר בסוף התקופה את מלוא סכום ההלוואה.

לעיתים קורה, כי הבנק מסרב לאשר את המשכנתא, כשלנגד עיניו עומדות בעיקר הסיבות הבאות:

גיל ורמת הכנסה

בהקשר ישיר לשני גורמי הסיכון המרכזיים שהזכרנו בהלוואת המשכנתא (תקופת ההלוואה וסכום ההלוואה), הבנק נוטה לסרב ללווים בעלי רמת הכנסה נמוכה/לא קבועה, דבר המעיד לרוב על יכולת החזר נמוכה. כמו כן, גילאים מבוגרים מעלים את החשש לפטירה בטרם סילוק ההלוואה.

דירוג בנקאי נמוך

לפני אישור הלוואת המשכנתא, הבנק בוחן את ההתנהלות הכלכלית שלכם לאורך השנים מול הבנק. במידה וחוויתם בעיות כלשהן, דוגמת הטלת הגבלות על החשבון, תשלומים חוזרים ועוד, הרי שהדבר מדליק נורה אדומה אצל הבנק.

היסטוריית אשראי שלילית

אחד הכלים המרכזיים בהם הבנק עושה שימוש בכדי לעמוד על טיב הלקוחות המבקשים הלוואה, הוא מנוע דירוג BDI. מנוע זה משקלל את כל ההיסטוריה הפיננסית של הלקוח לכדי ציון, כך שציון נמוך מעיד על לווה "מסוכן", איתו הבנק יכול לבחור להתמודד עם ריביות גבוהות או פשוט לסרב להלוואת המשכנתא.

יכולת החזר

יכולת ההחזר של הלווים מהווה את אחד הפרמטרים שבנק ישראל מגדיר כנתון שהבנק חייב לבדוק לפני אישור ההלוואה ולאשר עד ליחס החזר מקסימלי של 50% מגובה ההכנסה הפנויה. בבחינת יכולת ההחזר, הבנק בודק גם את גובה המימון הדרוש, כך שאם מדובר בהלוואת משכנתא לדירה שנייה, הרי שתצטרכו להעמיד הון עצמי גבוה יותר והעיסקה כולה תיבחן בהגבלות מחמירות יותר.

בעיות בנכס

סירוב הבנק לאשר את הלוואת המשכנתא לא תמיד נובע מבעיות הקשורות בלווים, אלא יכול להיות קשור גם למצב הנכס בגינו מעוניינים לקחת את הלוואת המשכנתא. כך, בעיות משפטיות, רישומים לא נכונים, חריגות בנייה, בנייה לא מאושרת ועוד, הם רק חלק מהסיבות המביאות את הבנק לדחות את בקשת הלוואת המשכנתא.

איך עלינו להתמודד עם סירוב משכנתא?

סירוב הבנק לאשר לנו את הלוואת המשכנתא מהווה בהחלט רגע לא נעים, המעלה את החששות בדבר מימושה של עסקת הנדל"ן המתוכננת. יחד עם זאת, כדאי לקחת בחשבון כי בהחלט לא מדובר בסוף פסוק, וניתן למצוא מגוון פתרונות יצירתיים עבור מסורבי משכנתא:

בחינת מסלול מחדש

בשלב הראשון, כדאי לבחון את הסיבה לסירוב הבנק. פעמים רבות, סירוב מסיבות כמו בעיות בנכס או בקשת הלוואה "גדולה על מידותיכם", צריך לעורר גם אצלכם מספר תמרורי אזהרה ולהביא אתכם לחשב מסלול מחדש, הן מבחינת בחירת הנכס המתאים לרכישה והן מבחינת תכנון פיננסי מתאים עם שירותי ייעוץ משכנתא.

שיפור דירוג אשראי

אם הסיבה לסירוב הבנק נובעת מנתונים פיננסיים לא מזהירים, הרי שסירוב הבנק לאשר את הלוואת המשכנתא המבוקשת, בהחלט אינו מהווה סוף פסוק. יועץ משכנתאות מומחה ובעל ניסיון בתחום, יוכל לבחון עבורכם את האפשרות "לנקות" את נתוני האשראי, במיוחד במקרים בהם מתברר כי חלה טעות בדו"חות, באופן שהשפיע על דירוג אשראי שלילי.

המצאת בטחונות וערבויות לבנק

בכדי להפחית את החשש של הבנק מאישור הלוואת המשכנתא במקרה שלכם, ניתן לשקול למנף נכסים אחרים (ככל וקיימים ברשותכם) ו/או לצרף לווים/ערבים נוספים כחלק מהבטוחות למשכנתא.

משכנתא למסורבים בבנק

אם כל הפתרונות שהוצגו כאן אינם מספקים, הרי שניתן לפנות לקבלת משכנתא למסורבי בנקים דרך גופי מימון חוץ בנקאיים, דוגמת חברות ביטוח, חברות מימון, חברות אשראי ועוד. גופים פיננסיים אלו מנהלים בצורה שונה את הסיכונים שלהם, וכפופים לרגולציה קצת פחות מחייבת מהבנקים, כך שהם יכולים להעניק הלוואת משכנתא למסורבים.

משכנתא למסורבים בבנק – האם מדובר בפתרון משתלם?

מטבע הדברים ובשל הסיכון הכרוך בהלוואת משכנתא למסורבים, הלוואות משכנתא מגופים חוץ בנקאיים נחשבות ברוב הפעמים להלוואות פחות משתלמות, המתומחרות בריביות גבוהות מהממוצע. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי בלא מעט מקרים מדובר במקור המימון היחיד שמוכן לאשר לכם הלוואה, כך שגם אם זה לא תמיד הפתרון המשתלם ביותר, הוא בהחלט כזה שנותן מענה לצרכים שלכם, ומאפשר לכם להתקדם הלאה לרכישת הנכס המבוקש.

במסגרת הלוואת משכנתא למסורבי בנקים באמצעות גופי מימון חוץ בנקאיים, ניתן למצוא מגוון מסלולים וריביות, שכאמור, יהיו לרוב גבוהות יותר מהממוצע. יחד עם זאת, באמצעות תכנון נכון ושירותי ייעוץ משכנתאות פרטי, ניתן לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי למצבכם ולהגיע לסכומי החזר ולפריסת תשלומים נוחים ומותאמים אישית.

מהם היתרונות של משכנתא למסורבים?

הזכרנו אמנם את המסלולים והריביות הגבוהות למדי במסגרת הלוואת משכנתא למסורבים, אך ניתן למנות גם מספר יתרונות בולטים שיש למשכנתא מסוג זה להציע:

• מגוון אפשרויות- שוק ההלוואות הוא שוק תחרותי במיוחד, וכפועל יוצא מכך, ניתן לערוך מספר השוואות ולהתמקח על התנאים והריביות המוצעות לכם.
• גמישות- בשונה ממסלול אישור ההלוואה דרך הבנק, המלווה בבירוקרטיה רבה, קריטריונים מחמירים ואין סוף דרישות – תהליך קבלת משכנתא למסורבים נחשב להליך גמיש ומתאים לחתך אוכלוסייה רחב במיוחד.
• תהליך מהיר- תהליך אישור משכנתא למסורבים בבנק נחשב לתהליך מהיר יותר בהשוואה להליך אישור הלוואת המשכנתא בבנק, ובמיוחד לאור האפשרות לבצע את התהליך באופן דיגיטלי או מרחוק בעזרת נציג טלפוני.

כיצד מתחילים תהליך משכנתא למסורבי בנקים?

תהליך אישור וקבלת משכנתא למסורבים מורכב מכמה שלבים פשוטים:

• פגישת ייעוץ משכנתאות פרטי- בשלב הראשון יש לגשת ליועץ משכנתאות מומחה, שיבחן את הנתונים הפיננסיים שלכם, הסיבה לסירוב הבנק, ונתונים נוספים אותם יועץ המשכנתאות ישקלל לכדי האפשרות המומלצת ביותר עבורכם.
• ניהול משא ומתן- לאחר שהתקבלה ההחלטה על האסטרטגיה הטובה ביותר למצבכם, יועץ המשכנתאות יערוך משא ומתן מתמשך מול גופי המימון הרלוונטיים, במטרה להשיג את התנאים הטובים ביותר ולבנות את תמהיל המשכנתא המשתלם ביותר.
• הזמנת שמאי- בתהליך משכנתא למסורבים, ולמעשה בכל הלוואת משכנתא, נדרש להזמין שמאי מקצועי להערכת שווי הנכס ושאר אישורים שהנכס תקין ומתאים לשעבוד.
• קבלת הכסף- לאחר קבלת השמאות, ניתן לחתום על המסמכים האחרונים ולקבל את כספי ההלוואה ישירות אל חשבון הבנק שלכם.

לסיכום

הלוואת משכנתא היא שלב הכרחי בדרך לרכישת דירה. לעיתים קורה שהבנק מסרב לאשר לנו את ההלוואה, בין אם מסיבות התלויות בנו כמו גיל ורמת הכנסה, ובין אם מסיבות הקשורות במצבו של הנכס. במקרים כאלו ניתן לפנות לשירותי ייעוץ משכנתאות מותאם אישית ולהגיע לפתרונות שייתנו מענה לצרכים והמטרות שלכם, כמו למשל, משכנתא חוץ בנקאית.