משכנתא לדירה שנייה

כאשר אנחנו שומעים את המושג משכנתא לדירה שנייה, אנחנו מיד חושבים על מקרים של רכישת דירה נוספת להשקעה. זהו אמנם אחד המצבים העיקריים בהם נצטרך לקחת משכנתא לדירה שנייה. עם זאת, משכנתא לדירה שנייה יכולה להיות רלוונטית גם במקרים של רכישת דירה מרווחת יותר (משפרי דיור), כאשר את הדירה הקיימת ניתן להשכיר וליהנות מההכנסה לכיסוי ההחזר החודשי.

ההבדל בין משכנתא לדירה שנייה להלוואות אחרות 

אחד ההבדלים המהותיים בין המשכנתאות הניתנות לדירה ראשונה לעומת שנייה, נוגע לאחוז המימון אותו ניתן לקבל. בעוד שבמשכנתא לדירה ראשונה ניתן יהיה לקבל מימון מקסימלי עד לגובה של 75% משווי הנכס, הרי שבמשכנתא לדירה שנייה אחוז המימון יהיה נמוך יותר, ויעמוד על גובה מקסימלי של 50% משווי הנכס. זה יהיה גם גובה המימון למי שיבקש לקחת משכנתא נוספת לדירה קיימת.

הבדלים נוספים שכדאי לקחת בחשבון כאשר ניגשים לבחון את כדאיות עסקת רכישת דירה שנייה, הם נושא המיסוי הגבוה של רכישת דירה שנייה, וכן הריביות במסלולי המשכנתא, אשר בדרך כלל יהיו גבוהות יותר בהשוואה לריביות משכנתא לדירה ראשונה.

תנאי סף למשכנתא לדירה שנייה

בקשת משכנתא לדירה שנייה כפופה לתנאים מחמירים יותר מאשר לדירה ראשונה, וזאת בשל הסיכון הגבוה יותר שמייחסים הבנקים לעסקאות אלו. הבנקים בדרך כלל דורשים הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס, לעומת 25% בדירה ראשונה. דרישה זו נובעת מהרצון להבטיח שללווה יש מחויבות משמעותית לעסקה ושהוא מסוגל לעמוד בהתחייבויות הפיננסיות הנוספות. יחס ההחזר החודשי מההכנסה נטו לא יעלה על 50%, כאשר נלקחים בחשבון כל ההחזרים הקיימים, כולל המשכנתא על הדירה הראשונה אם קיימת. זאת כדי להבטיח שהלווה לא יגיע למצב של קושי בעמידה בתשלומים. בנוסף, נדרש דירוג אשראי גבוה ויציבות תעסוקתית מוכחת, בדרך כלל של שנתיים לפחות באותו מקום עבודה. הבנק עשוי גם לבקש ערבויות נוספות או בטחונות מעבר לנכס עצמו. תנאים אלו נועדו להבטיח את יכולת ההחזר של הלווה ולהפחית את הסיכון עבור הבנק, ומחייבים תכנון פיננסי קפדני מצד הלווה.

מהיכן ניתן לקבל משכנתא לרכישת דירה שנייה?

אפשרויות המימון לרכישת דירה שנייה זהות בעיקרן לאפשרויות המימון של משכנתא דירה ראשונה.  ניתן לקבל מימון מהבנקים המרכזיים וכן מגופי מימון חוץ בנקאיים (חברות מימון, חברות אשראי ועוד). לצד אפשרויות המימון הסטנדרטיות, ניתן לקבל גם אפשרויות מימון ייחודיות לרכישת דירה יד שנייה וביניהן:

• משכון נכס קיים- במידה והנכס הקיים בבעלותנו אינו משועבד, הרי שקיימת אפשרות לשעבד את הנכס הקיים תמורת משכנתא לרכישת דירה נוספת. על פי מגבלות בנק ישראל, ניתן למשכן את הנכס הקיים עד לגובה של 50% משווי הנכס.
• משכנתא הפוכה- משכנתא הפוכה היא פתרון המיועד לבני הגיל שלישי שבבעלותם נכס קיים ולא משועבד. באמצעות שיעבוד הנכס הקיים, ניתן יהיה לקבל משכנתא לכל מטרה, ביניהן רכישת דירה נוספת.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה?

מטבע הדברים, הלוואת משכנתא לרכישת דירה שנייה נתפסת בעיני הגופים המממנים כהלוואה מסוכנת יותר. לכן, מבקשי ההלוואה יצטרכו לעמוד במספר תנאים עיקריים:

• הון עצמי בגובה של 50% מערך הנכס
• הכנסה פנויה בשיעור שיאפשר החזר משכנתא עד לסך 40% מסך ההכנסות
• דירוג אשראי גבוה

משכנתא לטווח קצר ברכישת דירה שנייה

אחת מאפשרויות ההשקעה הנפוצות בעסקאות רכישת דירה שנייה היא עסקת "פליפ" המתארת רכישת לטווח קצר, במטרה להשביח את הנכס ולמכור אותו לאחר פרק זמן קצר במחיר גבוה יותר. במקרים כאלו, ניתן יהיה לקבל משכנתא לדירה נוספת לטווח קצר. זוהי  הלוואה בעלת מספר מאפיינים עיקריים אותם עלינו לקחת בחשבון:

• החזר תשלומים גבוה בתקופה בה אין לכם הכנסות משכירות (הנכס נמצא בשיפוץ)
• ריביות מתייקרות
• הערכת סיכונים בשוק משתנה (ירידת מחירים, הפרזה בשיעור הרווח המתוכנן ועוד)

השפעת משכנתא לדירה שנייה על דירוג האשראי

לקיחת משכנתא לדירה שנייה יכולה להשפיע באופן משמעותי על דירוג האשראי שלכם. בטווח הקצר, הגשת בקשה למשכנתא עשויה לגרום לירידה קלה בדירוג האשראי בשל בדיקת האשראי שמבצע הבנק. עם זאת, בטווח הארוך, אם תעמדו בתשלומי המשכנתא באופן סדיר, הדבר עשוי לשפר את דירוג האשראי שלכם. זאת מכיוון שהיסטוריית תשלומים חיובית היא גורם משמעותי בקביעת הדירוג. חשוב לזכור כי הגדלת היחס בין החוב להכנסה שלכם עלולה להשפיע לרעה על הדירוג, במיוחד אם היחס הזה גבוה מדי. לכן, חשוב לשמור על איזון בין סך ההתחייבויות הפיננסיות שלכם לבין הכנסתכם הכוללת.

שיקולי נזילות במשכנתא לדירה שנייה

בעת לקיחת משכנתא לדירה שנייה, חשוב לשקול את השפעתה על הנזילות הפיננסית שלכם. ההתחייבות לתשלום חודשי קבוע נוסף עלולה להגביל את הגמישות הפיננסית שלכם ולהשפיע על יכולתכם לחסוך או להשקיע בתחומים אחרים. לכן, מומלץ לבחון את תזרים המזומנים שלכם לטווח הארוך ולוודא שיש לכם מספיק מרווח לכסות הוצאות בלתי צפויות או לנצל הזדמנויות השקעה עתידיות. שקלו גם את האפשרות של תשלומים גמישים או אופציות למשיכת כספים מהמשכנתא בעתיד, אם הבנק מציע זאת, כדי לשמור על גמישות מסוימת.

מסלולי מימון למשכנתא לדירה שנייה

קיימים מספר מסלולי מימון אפשריים למשכנתא לדירה שנייה, כל אחד עם היתרונות והחסרונות שלו. המסלול הנפוץ ביותר הוא משכנתא רגילה, המאפשרת מימון של עד 50% משווי הנכס, אך בריבית גבוהה יחסית. ריבית זו משקפת את הסיכון הגבוה יותר שמייחס הבנק להלוואה זו. אפשרות נוספת היא מיחזור משכנתא קיימת, המנצלת את ההון שנצבר בדירה הראשונה למימון חלקי של הדירה השנייה. מסלול זה יכול להיות אטרקטיבי במיוחד אם ערך הדירה הראשונה עלה משמעותית מאז רכישתה. לעיתים ניתן לשקול משכנתא משולבת, המשלבת הלוואה בנקאית עם מימון חוץ בנקאי לקבלת תנאים אטרקטיביים יותר. מסלול זה מאפשר גמישות רבה יותר בתנאי ההלוואה, אך עשוי להיות מורכב יותר לניהול. ישנם גם מסלולים ייחודיים כמו משכנתא גישור, המאפשרת מימון זמני עד למכירת הדירה הראשונה. חשוב לבחון את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ביחס למצבכם הפיננסי הספציפי, תוך התחשבות בגורמים כמו יכולת ההחזר, תוכניות עתידיות, ורמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת.

היבטי מיסוי במשכנתא לדירה שנייה

רכישת דירה שנייה כרוכה בחבויות מס נוספות שחשוב להיות מודעים אליהן ולתכנן בהתאם. ראשית, מס הרכישה על דירה שנייה גבוה יותר בהשוואה לדירה ראשונה, ומחושב לפי מדרגות מס פרוגרסיביות. נכון לשנת 2024, מס הרכישה על דירה שנייה מתחיל מ-8% ויכול להגיע עד ל-10% משווי הנכס, תלוי במחיר הדירה. שנית, במכירת הדירה בעתיד, ייתכן ותחויבו במס שבח על הרווח. מס זה מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות. בנוסף, אם הדירה מיועדת להשקעה, הכנסות משכר דירה יחויבו במס הכנסה. קיימות מספר אפשרויות למיסוי הכנסות משכר דירה, כולל מסלול פטור (עד תקרה מסוימת), מסלול 10% ומסלול מס שולי. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מוסמך לתכנון אסטרטגיית מס אופטימלית, שכן תכנון נכון יכול להוביל לחיסכון משמעותי. יועץ המס יכול גם לסייע בזיהוי הוצאות מוכרות שיכולות להפחית את חבות המס.

אתגרים ייחודיים למשקיעים עצמאיים

בעלי עסקים ועצמאים נתקלים באתגרים מיוחדים בקבלת משכנתא לדירה שנייה. הבנקים דורשים מהם הצגת דוחות כספיים של שלוש שנים אחרונות, כאשר ממוצע ההכנסות מחושב באופן שמרני במיוחד. בנוסף, נדרשת הצגת אישורי מס הכנסה עדכניים ודוחות מע"מ. עצמאים יכולים לשפר את סיכויי קבלת המשכנתא על ידי הצגת חוזי עבודה ארוכי טווח, הוכחת יציבות בהכנסות, והצגת תיק השקעות או נכסים נוספים כבטוחה.

שיקולים בבחירת מסלול ריבית למשקיעים

למשקיעים בדירה שנייה יש שיקולים ייחודיים בבחירת מסלולי הריבית. בניגוד לדירה ראשונה, כאן חשוב במיוחד להתאים את המסלול לאסטרטגיית ההשקעה. למשקיע המתכנן מכירה תוך 5-7 שנים, מסלול קצר עם ריבית קבועה עשוי להיות עדיף. לעומת זאת, למשקיע ארוך טווח המתכנן להשכיר את הנכס, מסלול משולב עם חלק מהריבית צמודה למדד עשוי להתאים יותר. חשוב גם לשקול את היכולת לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות משמעותיים.

השפעת בעלות על דירה שנייה על אפשרויות מימון עתידיות

בעלות על שתי דירות משפיעה על היכולת לקבל מימון עתידי לצרכים אחרים. הבנקים מתייחסים לכלל ההתחייבויות בעת בחינת בקשות להלוואות נוספות, גם אם אינן קשורות לנדל"ן. לכן חשוב לתכנן מראש צרכי מימון עתידיים כמו הלוואות לעסק, מימון לימודים של ילדים או רכישת רכב. ניתן להיערך לכך על ידי שמירת מסגרות אשראי פנויות או הקמת קרן ייעודית לצרכים עתידיים.

ניהול סיכונים במשכנתא לדירה שנייה

לקיחת משכנתא לדירה שנייה מגדילה את העול הפיננסי, ולכן חשוב לנקוט באמצעים להפחתת סיכונים. ביטוח משכנתא הוא כלי חשוב המגן על המשפחה במקרה של אובדן כושר עבודה או מוות של המפרנס העיקרי. ביטוח זה מבטיח שהמשכנתא תכוסה במקרה של אירוע קטסטרופלי, מונע מצב שבו המשפחה עלולה לאבד את הנכס. בנוסף, חשוב לשמור על קרן חירום מספקת שתכסה לפחות 6-12 חודשי החזרי משכנתא. קרן זו מספקת רשת ביטחון במקרה של אובדן הכנסה זמני או הוצאות בלתי צפויות. תכנון תזרים מזומנים קפדני הוא קריטי – יש לוודא יכולת עמידה בהחזרים גם בתרחישי קיצון כמו אובדן הכנסה זמני או ירידה בהכנסות מהשכרה. מומלץ גם לשקול ביטוח נכס מקיף, המגן על הדירה מפני נזקים פיזיים. בנוסף, אם הדירה מיועדת להשכרה, כדאי לבחון ביטוח אובדן שכר דירה. ניהול סיכונים נכון יבטיח את יציבותכם הפיננסית לאורך זמן ויאפשר לכם ליהנות מהיתרונות של בעלות על דירה שנייה מבלי לסכן את הביטחון הכלכלי שלכם.

משכנתא לדירה נוספת לוקחים רק עם יועץ פרטי

כפי שניתן להבין, הלוואה משכנתא לדירה נוספת יכולה מצד אחד לפתוח עבורנו עולם שלם של אפשרויות, ומצד שני, דורשת תכנון מיטבי לקבלת הלוואה בתנאים אופטימליים, כך שהעסקה אכן תהיה כדאית ומשתלמת בסופו של תהליך. לשם כך, חשוב ומומלץ לפנות לשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי מומחה בתחום, אשר יכוון וילווה אותנו לאורך כל התהליך.

שאלות ותשובות בנושא משכנתא לדירה שנייה