מחזור משכנתא – המדריך השלם

הלוואת המשכנתא נמנית על הצעדים החשובים שניקח במהלך חיינו, הן מבחינת הסכומים והן מבחינת תקופת ההלוואה. במציאות כלכלית משתנה, הלוואת משכנתא שלקחנו לפני מספר שנים בתנאים אטרקטיביים, לא תהיה בהכרח הלוואה משתלמת בנקודת הזמן הנוכחית. כיצד אם כן נוכל לשמור על תנאים מעודכנים ואטרקטיביים של הלוואת המשכנתא? מוזמנים להכיר את המושג מחזור משכנתא

מחזור משכנתא – רקע

את הלוואת המשכנתא סביר להניח כי כולכם מכירים, שהרי זו אחת ההלוואות המשמעותיות ביותר לה אנו מתחייבים, הן מבחינת היקף סכומי ההלוואה הגבוהים והן מבחינת תקופת ההלוואה המתפרסת לרוב על פני 20 – 30 שנים ויותר. מאפיינים ייחודיים אלו מביאים לכך שכולנו פועלים להשגת תנאי ההלוואה האטרקטיביים ביותר, בעיקר בכל הקשור לריביות ומסלולי המשכנתא. אלא מה? מטבע הדברים, הנתונים עליהם התבססנו בהלוואת המשכנתא בנקודת זמן נוכחית, לא בהכרח יהיו זהים בנקודת זמן עתידית, ונבחן זאת מכמה היבטים:

מצב משפחתי

אנשים רבים נוטלים את הלוואת המשכנתא בשלב מוקדם בחייהם. ברבות השנים וכאשר התא המשפחתי מתרחב ומתפתח, ההוצאות הכלכליות עולות בהתאם באופן שעשוי להשפיע על יכולת ההחזר החודשית של הלווה.

מצב תעסוקתי

קידום בעבודה או פיטורין חלילה, יכולים אף הם להשפיע על יכולת ההחזר החודשית לטוב או לרע.

מציאות כלכלית

המציאות הכלכלית מכתיבה בין השאר את שיעורי הריביות של בנק ישראל והבנק הספציפי בו לקחנו את הלוואת המשכנתא. מכיוון שמדובר במציאות דינמית שמתעדכנת לאורך השנים, סביר להניח שתנאי הלוואת המשכנתא שהיו אטרקטיביים בנקודת זמן מסוימת בעבר, לא בהכרח יהיו כאלה בהווה.

מה זה מיחזור משכנתא?

על מנת להתאים את הלוואת המשכנתא למצבכם האישי והפיננסי בהווה ולמציאות הכלכלית הנוכחית, ניתן לבצע מחזור משכנתא. למי מכם שתוהים מה זה מיחזור משכנתא, נבהיר כי מדובר בפעולה המתבצעת לצורך פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא המקורית, ולקיחת משכנתא בתנאים חדשים, בהתחשב בנתונים האישיים שלנו ותנאי השוק הנוכחיים.

פעולת מחזור המשכנתא אינה חייבת להתייחס לכל סכום ההלוואה. ניתן לבצע גם מחזור משכנתא חלקי, שבמסגרתו ניתן לשנות בין היתר את מסלולי ההלוואה, תקופת ההלוואה והריביות.

האם כדאי למחזר משכנתא?

שאלת כדאיות מחזור המשכנתא היא שאלה אינדיווידואלית, אשר צריכה להתחשב בנתונים האישיים והמציאות הפיננסית של כל לווה לגופו. כדי לבדוק האם כדאי למחזר משכנתא, הדרך הבטוחה והמומלצת ביותר היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה, אשר יבחן את תמהיל הלוואת המשכנתא הקיימת, את הנתונים הפיננסיים שלכם ואת המציאות הכלכלית הנוכחית. איש מקצוע כזה יוכל לסייע לכם להבין האם אכן כדאי למחזר את המשכנתא או שמא עדיף דווקא להישאר עם התנאים הקיימים.

יחד עם זאת, ישנם מספר מצבים בהם בהחלט יהיה מומלץ לשקול את כדאיות מחזור המשכנתא וביניהם:

  • ירידת ריביות במשק- מגמה של ירידה בריביות המשק / שוק המשכנתאות, היא בהחלט סיבה טובה להתחיל לבדוק את כדאיות מחזור משכנתא.
  • שינוי בהחזר החודשי- במידה ואתם זקוקים לשינוי בהחזר החודשי, בין אם סכומים גבוהים יותר ובין אם סכומים נמוכים יותר, מחזור משכנתא יהיה הפתרון המומלץ.

תהליך מיחזור משכנתא – שלב אחר שלב

בדומה לתהליך לקיחת הלוואת המשכנתא המקורית, גם תהליך מיחזור משכנתא הינו בירוקרטי בעיקרו, ומורכב ממספר שלבים מרכזיים:

אישור עקרוני למחזור משכנתא- בכדי לבדוק את היתכנות מחזור הלוואת המשכנתא, יש להגיש אל הבנק בקשה לאישור עקרוני להלוואת מחזור משכנתא. לאחר שהבנק אישר את בקשתכם, ניתן לפתוח בהליך.

בניית תמהיל המשכנתא- בשלב זה יש להגיש לבנק את תמהיל המשכנתא החדש, הכולל את המסלולים והריביות המעודכנים.

פתיחת תיק- השלב הראשון בתהליך מחזור משכנתא הוא פתיחת תיק בבנק בו בכוונתכם לבצע את התהליך. פתיחת תיק כרוכה בתשלום עמלה (לרוב נגזרת של אחוז מסוים מגובה ההלוואה).

מה עלות מיחזור משכנתא?

עלות מיחזור משכנתא תלויה במספר גורמים, כמו שכר טרחה של יועץ המשכנתאות, עלות ביקור שמאי בנכס (במידה והלוואת מחזור משכנתא נלקחת בבנק אחר), עלות עדכון ביטוחי משכנתא ועוד.

חשוב לדעת כי מצד הבנק, אשר אינו מעוניין לצאת "נפסד" מהתהליך, מוטלות מספר עמלות על ממחזרי המשכנתאות, כולן תחת השם עמלת פירעון מוקדם:

  • עמלה תפעולית
  • עמלת אי הודעה מראש (ניתן לחסוך אותה באמצעות מתן הודעה מוקדמת עד 10 ימים לפני הפירעון)
  • עמלת מדד – עמלה המשקללת את ממוצע מדד המחירים לצרכן. עמלה זו רלוונטית רק במקרים בהם מסלול ההלוואה הקיים שלכם כולל מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן ובמקרה בו מחזור המשכנתא מתבצע לפני ה – 15 לחודש, תאריך בו המדד מתעדכן.
  • עמלת היוון – עמלה שהבנק גובה עבור חלק מההפסדים שנגרמו לו בגלל תהליך המחזור.

מהי הדרך המומלצת לבצע מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא היא פעולה האמורה להביא לנו חיסכון כלכלי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. עם זאת, כפי שראינו עד כה, יש מספר לא מבוטל של פרמטרים בהם יש להתחשב כשבאים לבחון את כדאיות תהליך מחזור משכנתא. לפיכך, הדרך המומלצת ביותר היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה, אשר יכוון וילווה אתכם לאורך כל התהליך, החל משלב בדיקת הכדאיות וקבלת האישור העקרוני, דרך בניית תמהיל המשכנתא המעודכן והמתאים ביותר עבורכם, ועד אישור ההלוואה החדשה בבנק.

לסיכום

מחזור משכנתא נועד להתאים את הלוואת המשכנתא שלקחתם לפני מספר שנים לתנאי השוק הנוכחיים ולמצבכם הקיים, הן מבחינה אישית והן מבחינה פיננסית. בכדי לבחון את כדאיות התהליך, יש לשקלל מגוון פרמטרים, לרבות העלויות הנלוות (בעיקר עמלות שהבנק דורש). הדרך הבטוחה והמומלצת למחזור משכנתא וחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה.

משהו שהייתם רוצים לדעת
ועדיין לא כתבנו עליו?

כתבו לנו כאן!