מסלול פריים משכנתא

כל נוטלי המשכנתא צריכים להכיר את המושג מסלול פריים משכנתא לפני לקיחת המשכנתא. אז מהי החשיבות של מסלול זה? מהם היתרונות ואיך זה קשור אלינו? המשיכו לקרוא

מהו מסלול פריים משכנתא?

מסלול פריים משכנתא הוא בעצם נגזרת היוצאת מריבית המשק שקובע בנק ישראל והוא תמיד יהיה במרווח של 1.5% כלפי מעלה. זאת אומרת לדוגמא (שאכן קורית כעת במציאות): נניח ובמידה וריבית המשק בישראל עומדת על 0.1% אנו נוסיף 1.5% לריבית המשק ונקבל 1.6 % שאכן זוהי ריבית הפריים כיום. לצורך המחשה נוספת ,  לפני מספר חודשים ריבית המשק עמדה על 0.25% ומי שעושה את החשבון יקבל תוצאה שריבית הפריים עמדה אז על 1.75%.

מספר מאפיינים שחשוב לציין במקרי מסלול פריים:

א. ישנה הגבלה שמסלול הפריים לא יכולה לעלות מעבר לשליש המשכנתא כולה.

ב. את מסלול פריים משכנתא ניתן לפרוס לרוב החל 48 חודשים (4 שנים) ועד ל360 חודשים (30 שנה).

ג. יתרון גדול של מסלול הפריים הוא שלא קיימת עמלת פירעון מוקדם כאשר לקוח ירצה לפרוע מסלול זה.

ד. יתרון נוסף מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.

ה. יתרון נוסף שכעת הריבית מאוד נמוכה משמעותית ממסלולים אחרים.

ו. החיסרון של מסלול פריים משכנתא הוא שהוא יכול להשתנות באופן פוטנציאלי אחת לחודש וחצי בממוצע ולכן אם בנק ישראל יחליט להעלות את ריבית המשק כך גם הפריים יעלה. ורק לצורך המחשה בספטמבר 2011 הריבית במשק עמדה על 3.25% והפריים כתוצאה מכך עמד על 4.75%. שנבין שאכן זה קרה יחסית מזמן לפני 9 שנים אך בהסתכלות קדימה נניח וניקח כעת את משכנתא במסלול פריים (לתקופה מקסימלית של 30 שנה) שכעת עומדת על 1.6%, יכול להיות ואנו צריכים להיות בשלים ומוכנים לכך כי ריבית הפריים בעוד 9 שנים אולי שוב תעמוד על 4.75% ואולי אף יותר מכך.

איך מסלול פריים משכנתא קשור לנוטלי המשכנתא?

למי שלא שמע או קרא בנק ישראל העביר טיוטא לבנקים בה נאמר להם כי ככל הנראה יבוטל מגבלת שליש הפריים ויהיה ניתן אף לקחת שני שליש מהמשכנתא בתוך מסלול פריים משכנתא. המפקח על הבנקים יאיר אבידן כתב כי "לאור התנאים השוררים בשוק מצאנו לנכון להסיר את מגבלת הפריים בתמהיל המשכנתא, ובכל להקל על ציבור הלווים, תוך שמירת האיזונים הנדרשים ברמת הלווה וברמת המערכת הבנקאית. הצעד הנוכחי יקל על ציבור לוקחי המשכנתאות ויגדיל את מגוון אפשרויות המימון העומדות בפניהם".

ובכן כעת בעצם למי שחשב ליטול משכנתא לכל מטרה או למחזר את המשכנתא שלו לאחר התיקון של המגבלת השליש לשני שליש זהו בדיוק הזמן למחזר את המשכנתא. הסיבה היא כי ריבית הפריים היא הריבית הזולה ביותר מבחינת מסלולי המשכנתא כיום 1.6 וניתן אף לקבל פריים מינוס מספר עשיריות האחוז ובכך להפחית את ההחזר החודשי בעשרות ובמאות שקלים בחודש. כמו כן למי שנוטל משכנתא חדשה ורוצה להקטין את עלות הריביות או החזר החודשי יכול אף הוא ליטול יותר משליש הפריים.

מהן היתרונות הנוספים של מסלול פריים משכנתא?

ציינו כבר כי יתרון גדול הקיים של מסלול פריים משכנתא הוא שלא קיימת עמלת פירעון מוקדם כאשר לקוח ירצה לפרוע מסלול זה. כך בעצם יוכל להיות עד 2 שליש מהמשכנתא ללא עמלות פירעון.

מהן הסיכונים של מסלול פריים משכנתא?

החיסרון של המסלול הוא שהוא יכול להשתנות באופן פוטנציאלי אחת לחודש וחצי בממוצע ולכן אם בנק ישראל יחליט להעלות את ריבית המשק כך גם הפריים יעלה . זה אומר ששני שליש מהמשכנתא שלו, כמו משכנתא לכיסוי חובות יהיו חשופים לשינויים בריבית בנק ישראל. שינוי כזה יכול להקפיץ בחודש אחד בעשרות שקלים את ההחזר החודשי ונניח אם תהיה עליה לאורך מספר שנים שינוי זה יכול להביא לקפיצה של מאות שקלים בהחזר החודשי וכבר היה עדיף אולי לקחת רק שליש פריים.

מסלול פריים משכנתא- שאלות ותשובות

האם באופן עקרוני אתה ממליץ על מסלול פריים?

נכון להיום כאשר מסלול פריים משכנתא אכן נמוכה אני אכן ממליץ למצות את אפשרות נטילת כל השליש מסך כל המשכנתא. הסבירות שריבית הפריים תשתנה ממצב שהיא כל כך נמוכה למצב שהיא תהיה גבוהה באופן מיידי היא סבירות נמוכה למדי. ולכן גם אם עוד 15 שנה נניח וריבית הפריים תעלה ל6% אז ראשית כל יתרת הקרן כבר ירדה משמעותית והריבית שנשלם מעתה והלאה היא רק על יתרת הקרן ובנוסף ב10 הראשונות שילמנו כנראה ריבית מאוד נמוכה

האם באופן עקרוני אתה ממליץ לקחת מעל שליש מסלול פריים?

חשוב להבהיר כי כיום קיימות המון ספקולציות מה יקרה למסלול הפריים לאחר התיקון. ספקולציה אחת היא שכבר לא יהיה פריים מינוס אלא פריים פלוס מספר עשיריות האחוז. כעת מוקדם מדי לענות על שאלה. כזו. אך באופן תאורטי אם לא יהיה שינוי בריביות והלקוח יכול להתמודד עם עליית החזר חודשי כתוצאה מצפי בהגדלת ההכנסה בעתיד או כבר כעת יש לו הכנסה בשפע אין מניעה ואולי אף יחסוך בעקבות כך אלפי ועשרות אלפי שקלים. למי שאין צפי להגדלת ההכנסה  אם מסלול הפריים יהיה מעל 15 שנה לא הייתי ממליץ לקחת מעל השליש הקיים כיום.

מכיוון שרוב האוכלוסייה לא בקיאה בבניית תמהיל חכם למשכנתא המותאם באופן אישי לצרכיהם מומלץ מאוד לקחת יועץ משכנתא פרטי שמייצג אתכם אל מול הבנק ובכך תחסכו לרוב עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מאות אלפי שקלים.

גובה השירות אלפי שקלים בודדים. משתלם ולא תצטערו לרגע!

בהצלחה!!!