קבלת 70% מימון ברכישת דירה שנייה להשקעה – מה חשוב לדעת?

רכישת דירה שנייה להשקעה הפכה למהלך פופולרי בקרב ישראלים רבים המעוניינים להרחיב את נכסיהם ולהשיג הכנסה פסיבית לטווח הארוך ולהנות מעליית ערך שני נכסים במקביל. אך למרות היתרונות הברורים שבבעלות על נכס נוסף, היבטי המימון משחקים תפקיד מרכזי בהחלטה האם לבצע את הרכישה, והאם זה משתלם כלכלית.

אחת השאלות העיקריות שעולות כאשר שוקלים רכישת דירה להשקעה היא באיזה שיעור מימון ניתן לקבל מהבנק. אם בעבר אפשר היה לקבל שיעורי מימון גבוהים יותר, כיום החוק בישראל מגביל את המימון לדירה שנייה לעד 50%. עם זאת, ישנם מצבים שבהם ניתן להגיע גם למימון של 70%, וזה תלוי בעיקר באופי העסקה וביכולותיו הכלכליות של הלווה.

איך ניתן להשיג 70% מימון?

על מנת לקבל מימון גבוה יותר, ישנם מספר תרחישים ואסטרטגיות פיננסיות שיכולות לסייע:

1. שעבוד נכס קיים: אחד הדרכים הנפוצות לקבל מימון של יותר מ-50%  היא לשעבד נכס קיים לטובת הבנק. במצב כזה, אך מכיוון שהבנק לא מאפשר לקחת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת נכס נרכש בעקבות רגולציה יש כאלו שיבקשו משכנתא לכיסוי חובות או לשיפוץ ובפועל ישתמשו בכסף זה לטובת רכישה. לא תקין אך אפשרי. לא לנסות בבית.
2. לווים עם פרופיל פיננסי חזק: לקוחות בעלי יכולת החזר מצוינת, הכנסה יציבה גבוהה ונכסים נוספים עשויים לשכנע את הבנק להעניק להם מימון גבוה יותר. בנקים עשויים לקחת סיכונים גדולים יותר כאשר הלקוח מראה יכולת החזר יציבה והיסטוריית אשראי טובה.
3. הלוואות משלימות: אפשרות נוספת היא שימוש בהלוואות משלימות, משכנתא חוץ בנקאית או הלוואות חוץ בנקאיות, כגון הלוואות מגופים פיננסיים אחרים, כדי להשלים את ההון הנדרש לרכישת הדירה. הלוואות אלה לרוב ניתנות בתנאים פחות נוחים מהבנק, ולכן חשוב לשקול את עלותן הכוללת.
4. הצהרה על נכס חלופי: אם הרוכש מצהיר בפני הבנק שהנכס שהוא רוכש מיועד להחליף את הנכס הנוכחי שברשותו, כלומר שהוא מתכנן למכור את הדירה הנוכחית, ניתן לעיתים לקבל 70% מימון על הדירה החדשה. זאת משום שהנכס הנרכש נחשב באופן זמני כנכס חלופי לדירת המגורים העיקרית, ולא כנכס נוסף. לא תקין אך אפשרי. לא לנסות לבד בבית.

נקודות חשובות בעניין מס רכישה

1. שיעור מס רכישה גבוה יותר לדירה שנייה החל מ8%: אחד הגורמים שעל המשקיע לקחת בחשבון הוא העלות הנוספת של מס רכישה על דירה שנייה. מס הרכישה לדירה נוספת גבוה משמעותית לעומת רכישת דירה יחידה. שיעור המס משתנה בהתאם לשווי הדירה ונקבע לפי מדרגות מס שמתעדכנות מעת לעת. חשוב לבדוק את מדרגות המס העדכניות ולתכנן את ההשקעה בהתאם לעלויות הנלוות הללו.
2. הקטנת שיעור מס רכישה בעזרת הקלות: במקרים מסוימים ניתן לקבל הקלות במס רכישה, לדוגמה, אם מדובר ברכישת דירה חלופית לדירה קיימת שמתכננים למכור בתוך פרק זמן קצוב. במצב כזה, הרוכש עשוי להיות זכאי לשיעור מס מופחת, בתנאי שהנכס הראשון יימכר בהתאם להוראות החוק. תכנון נכון של המכירה והרכישה יכול לחסוך סכומים משמעותיים במס הרכישה.

יתרונות וחסרונות של קבלת מימון גבוה

יתרונות:

1.  יכולת להשקיע מבלי לשים הון עצמי רב: בעזרת מימון של 70%, הרוכש אינו נדרש להוציא סכום משמעותי של הון עצמי למשכנתא, מה שמאפשר לו לשמור על נזילות גבוהה ולהמשיך לבצע השקעות נוספות במקביל.
2.  הגדלת התשואה על ההשקעה: מאחר שהמימון מגיע ממקור חיצוני, התשואה על ההון העצמי של המשקיע עשויה להיות גבוהה יותר, במידה ושוק הנדל"ן ימשיך לעלות.

 חסרונות:

1. התחייבות גבוהה להחזרים חודשיים: קבלת מימון גבוה יותר משמעותה בדרך כלל החזרים חודשיים גבוהים יותר. לכן, על המשקיע לוודא שיש לו את היכולת הכלכלית לעמוד בהחזרים גם אם הנכס לא יניב את ההכנסות הצפויות מיידית.
2. ריביות גבוהות יותר: ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך הבנק נוטה לגבות ריביות גבוהות יותר בשל הסיכון שהוא לוקח. עלות ההלוואה עשויה להיות גבוהה בטווח הארוך.

סיכום:

קבלת 70% משכנתא לדירה שנייה להשקעה היא אפשרות קיימת במקרים מסוימים, אך היא דורשת תכנון מדוקדק והבנה מעמיקה של הסיכונים והיתרונות. משקיעים רבים משתמשים בשיטות שונות, כמו שעבוד נכסים קיימים, הצהרה על נכס חלופי או הלוואות משלימות, כדי להשיג מימון גבוה יותר ולהרחיב את יכולות ההשקעה שלהם. חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנוספות כמו מס רכישה ולוודא שההשקעה כדאית כלכלית לטווח הארוך. כמו כן קריטי לקחת ליווי של יועץ משכנתאות בתהליך על מנת לא לבצע טעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר.

אריה ברין יועץ משכנתאות

מנכ"ל ובעלים משגב משכנתאות

כל הזכויות שמורות לאריה ברין

ניתן להפנות שאלות למייל: aryeh.breen@gmail.com

ובווצאפ ובטלפון 0505922770